東京地方裁判所 昭和４１年（ワ）７９４８号 判決 1967年8月30日
原告 日本電熱株式会社
右代表者代表取締役 有田耕政
右訴訟代理人弁護士 磯崎良誉
同 鎌田俊正
被告 米村英明
主文
被告は原告に対し金一一一万円及びこれに対する昭和四一年九月二日以降右完済に至るまで年五分の割合による金員を支払え。
原告のその余の請求を棄却する。
訴訟費用は被告の負担とする。
この判決は原告勝訴部分にかぎり仮に執行することができる。
事実
≪省略≫
理由
被告が訴外林米蔵から本件土地賃借権の譲渡を受けて、その地上に本件建物（一）、（二）を建築し、これをいわゆる借地権付建売住宅として売り出し、原告はこれを買受けることとなり、昭和三六年四月二六日原被告間で、代金中金五〇万円は契約締結と同時に支払い、昭和三六年五月九日に金五〇万円、本件建物（二）の明渡を受けると同時に残額をそれぞれ支払う約で、本件建物（一）、（二）と本件土地借地権のいわゆる借地権付売買契約が成立したこと、被告がその主張する売買代金の全額である金一八〇万円を原告から受領したことは当事者間に争がない。
二、まず本件売買代金の額、その完済の有無、原告主張の請求原因第二項の(2)の特約の有無について考える。
≪証拠省略≫を綜合すると、本件売買代金は、売買契約書によれば金一八〇万円であるけれども、実際には金二六〇万円であったこと、右金二六〇万円は時期は明らかでないが完済されたこと、本件売買契約には、昭和三六年六月二〇日までに被告において本件土地借地権譲渡について地主の承諾を得た上、本件建物（一）、（二）の所有権移転登記手続を完了すべき旨の特約が存したことを認めることができる。右認定に反する証拠はない。なお、被告は抗弁として本件売買契約に際しては、訴外林米蔵が訴外渡辺から本件土地を買受けたとき、原告に同額で買取って貰うことを約したのみであると主張するけれども、本件売買契約が本件土地の借地権付売買契約である以上（当事者間に争がない）仮に特約が存しないとしても、売主である被告は賃借権の譲渡につき地主の承諾を得べき義務があるものというべく、右抗弁は到底採用しがたい。
三、本件口頭弁論の全趣旨によれば、被告が昭和三六年六月二〇日までに原告に対する本件土地賃借権の譲渡につき地主の承諾を得べき債務を履行しなかったことは明らかである。しかして、≪証拠省略≫によれば、本件土地の所有者であり訴外林米蔵に対する本件土地賃貸人であった訴外渡辺は、右林米蔵に対し昭和三九年一一月二六日到達の内容証明郵便で本件土地を無断で原告に転貸したことを理由として同訴外人との本件土地賃貸借契約を解除する旨の意思表示をなし、かつ原告を被告として東京地方裁判所に対し、昭和四〇年三月二六日本件建物（一）、（二）を収去して本件土地を明渡すべき旨を求める訴を提起し（昭和四〇年（ワ）第二四四八号）、原告はこの訴訟事件において借地法第一〇条所定の建物買取請求権を行使したが、結局昭和四一年六月二五日右渡辺との間に、「原告は右渡辺に対し本件建物（一）、（二）を金一六九万円で売渡し、昭和四一年九月末日かぎり右代金の支払を受けるのと引換に右渡辺または渡辺の指定する第三者に対し所有権移転登記手続をなし、かつ右建物から退去してこれを明渡す。」ことを主たる内容とする裁判上の和解をしたことを認めることができる。右認定に反する証拠はない。
してみると、被告が本件土地賃借権を地主の承諾を得て原告に譲渡すべき債務を履行遅滞している間に、右債務は遅くとも昭和四一年六月二五日に履行不能となったというべきであるから、被告はこれによって原告の蒙った損害を賠償すべき義務があるものといわねばならない。
四、損害賠償の額について考えるに、本件の如き借地権売買における売主の債務は既述のとおり、賃借権譲渡につき地主の承諾をとりつけることを含むものであるから、一般の債務不履行の場合と異り、地主の承諾が得られるかどうかはもっぱら地主の一存によってきまることがらであって、売主がいかに努力しても、承諾の受けられない場合もあるわけである。しかも賃借権たる借地権は、当然にはその譲渡を地主に対抗できないものであるから、買主も、売買契約当時、地主の承諾が得られないため結局借地権を取得し得ないことのあるべきを当然予想すべきものである。かようにみてくると、売主において地主の承諾を得べきことを内容とする借地権の売買において結局地主の承諾が得られず、買主が借地権を取得し得なかった場合の法律関係は、「他人の権利を以て売買の目的とした場合において、売主がその売却した権利を取得してこれを買主に移転することができなかった場合」に極めて類似するということができる。従ってかような場合には、民法第五六一条の規定を類推して損害賠償の額を決するのを相当とするばかりでなく、契約当事者の意思解釈としても、かかる売買において結局地主の承諾が得られない場合は、それによって買主の蒙るべき損害は、売主において売買代金の額を限度として賠償すべき旨の一種の損害担保に関する合意があるものと解するのが相当である。
してみると、本件において被告は原則として履行不能時の本件土地借地権の価格の賠償をすべきであるが、右借地権の価格はその当時から引続き昂騰を続けており、その事情は被告も知っているのであるから、本件口頭弁論終結時の本件土地借地権の価格を以て損害賠償の額とすべきである旨の原告の見解は採用できない。本件においては、原告は既に本件建物（一）、（二）につき地主である訴外渡辺に対し借地法第一〇条の規定による建物買取請求権を行使しているから、本件売買代金中本件土地借地権の対価部分が判明していればその額、判明していなければ、売買代金から右買取請求権行使によって原告が取得した金員を差引いた額を以て損害賠償の額と認むべきである、
ところで売買代金金二六〇万円中いくらが本件土地借地権の対価であるかにつき考えるに、前記認定の事実によれば、売買契約締結に当り建物代金と借地権の対価はしかく截然とは定められていなかったものといわねばならない。しかし、≪証拠省略≫によれば、昭和三六年四月現在における本件土地借地権の坪当り適正価格は金二万六八〇〇円合計金九九万一六〇〇円であり、昭和四一年四月当時の本件建物（一）、（二）の適正価格（但し借地法一〇条の買取請求をした場合の）は合計金九四万七七一六円であると鑑定されていることは明らかであり、また≪証拠省略≫によれば、原告に数ヶ月遅れて被告らから本件土地と同一地番の土地上の他の建物を借地権付で買受けた訴外灰谷貞子は、その借地権を坪当り金三万円の割合で買受けていることが認められる。そうすると本件土地についても少くとも坪当り金三万円合計金一一一万円が売買契約当時の借地権の価格であったと推認でき、売買代金金二六〇万円中右金額相当部分は本件土地借地権の対価として支払われたものと認めるのが相当である。故に損害賠償の額は金一一一万円と認めるのが相当である。
五、従って被告は原告に対し、金一一一万円及びこれに対する本件訴状送達の日であること記録上明らかな昭和四一年九月一日の翌日から民事法定利率である年五分の割合による遅延損害金を支払う義務あるものというべく、原告の本訴請求は右の限度で理由があるからこれを認容し、その余は理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第九二条、仮執行の宣言につき同法第一九六条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 篠清）